Egy generálkivitelezőt az esetek nagy többségében már telek birtokában és elkészült kiviteli tervekkel keresnek. De mi van akkor ha valaki még csak az építkezés gondolatával játszik, amikor még nem tudja, hogy hol is induljon el? Első cikkünk ebben próbál némi támpontot biztosítani.
I. Telek kiválasztása:
Az utóbbi időben sok megkeresésünk érkezett egy olyan, hívjuk előkészítési fázisban, amikor még nem tudják az építkezni vágyók, hogy hol és milyen telket érdemes venni. Nyíltan kijelenthető, hogy ez nem egy kivitelezői feladat, de talán pár gondolattal mégis tudunk segíteni:
Talán az egyik legfontosabb szempont a lokáció, legyen megfelelő mérete a teleknek, tájolása lehetővé tegye, hogy az elképzelt (vagy még nem elképzelt) házat körbejárja a nap, legyen egy tágas kert…
Ismerek olyan megrendelőt, aki a telekre kivitt egy padot és onnan képzelte el a házból elé táruló panorámát vagy a naplementét.
Ha a lokáció megvan akkor érdemes a környéket bejárni, feltérképezni az infrastrukturális adottságokat és vizsgálni a házakat, hátha találni egy eladó táblát a kerítésen. Ezzel párhuzamosan érdemes a környék ingatlan közvetítői irodáit is felkeresni, internetes kereséseket tenni. Nem is hinnék, hogy hány esetben hallottam már azt a mondatot, hogy „Teljesen véletlenül találtam meg ezt a telket” vagy a „Nem is volt hirdetve, megkerestem a tulajt”. Amikor a kiszemet telek vagy telkek megvannak érdemes a következő lépésre fókuszálni: a tervező kiválasztására. Hiszen a telek adottságai, a környék építési szabályai meghatározzák, hogy hova, mekkora és milyen ház építhető. Ebben a tervező nagy segítségre tud lenni.
II. Tervező kiválasztása:
Minden megrendelőmnek el szoktam mondani, hogy egy tervező nem „csak” műszaki oldalról közelíti meg a munkáját. Egy tervező „művészi adottságokkal” is kell, hogy rendelkezzen annak érdekében, hogy a végproduktum tükrözze egy építész stílusát,…. Érdemes hát több tervező vagy tervező iroda referenciáit megtekinteni, személyesen felkeresni, ajánlatot kérni.
Természetesen egy beruházás jellege nem csak új építés lehet, de mint kivitelező mindenképpen javasolni szoktuk, hogy generál tervezői modellben gondolkodjon a megrendelő, ahol egy iroda kezében fut össze minden tervezési feladat (statikus tervezés, gépészeti és elektromos tervezés, belsőépítészet…) Nem is hinné az ember, hogy milyen összetett feladat is lehet az egyes tervezői részfeladatokat összehangolni. Ezen túl pedig jogszabály előírja az egyszerű bejelentési terveket, de ahol lehet mi javasoljuk a kivitelei tervek elkészítését, ahol sokkal részletesebben megismerhető az épület, nem csak a kivitelező részére, hanem a megrendelő részére is.
FONTOS! Tervcsomagot addig javasolt módosítani, véglegesíteni amig szinte minden aspektusában véglegesnek nem mondható. Gondoljanak csak bele, hogy milyen feladat lehet pl. egy válaszfal áthelyezését a kivitelezés alatt elmondani minden érintett félnek (kőműves, gépész, elektromos, aljzatbetonos, vakoló, festő…) Legyen egy végleges terv és az mindenki számára egyértelmű!
Ezekben a feladatokban már akár egy műszaki ellenőr bevonása hasznos lehet. Hisz a megrendelő szakmai képviseletét már tervezési fázisban is el tudja látni. Ezen felül pedig segíteni tud a műszaki tartalom meghatározásában és némi költségfelügyelet is szerepet kaphat. (Ne egy kivitelező ajánlatából tájékozódjon először egy megrendelő, készítse fel a műszaki ellenőr a várható nagyságrendre).
III. Kivitelező kiválasztása:
Sokan úgy gondolják, hogy egy kivitelezői ajánlat adott esetben azért drága (vagy nem drága) mert a vállalkozó magas árszinten dolgozik. Szeretném ezt a tévhitet eloszlatni!
Egy projekt megvalósulásában számításaink szerint kb. 80-90%-ban a megtervezett műszaki tartalom határozza meg az árat. A maradék 10-20% attól függ, hogy milyen építési technológiával kerül megvalósításra és ez a rész kisebb részt magába foglalja a kivitelezői eredményt, (hívjuk nyereségnek) is.
Javasolni szoktuk, hogy a kiviteli tervcsomag részét képező árazatlan tervezői költségvetés kiírás kerüljön árazásra. És amennyiben az adott kivitelezőnek ettől eltérő „javaslata van”, azt egy külön munkarészben, kivitelezői észrevételek mellett tegye meg. Így több vállalkozó ajánlata azonos paraméterek mellett összehasonlítható.
Mi hiszünk abban, hogy egy ajánlat elkészítése pontosan olyan műszaki feladatok összesége mint egy ház megépítése. Nem egy táblázat kitöltéséről szól, hanem megérteni a tervekben meghatározott feladatot és annak költségleképezését elkészíteni. Ezért jellemző, hogy amennyiben indokolt mennyiségi észrevételekkel élünk, elmaradó tételeket vagy akár duplikációkat jelzünk és ahol kell, ott további költségvetési tételeket szerepeltetünk.
Ezek ismeretében, egységárak vizsgálata mellett javasolt egy kivitelező kiválasztása, úgy, hogy az adott cég referenciáit is megtekintik. Ugyanis rengeteg olyan cég alakult az elmúlt 3-4 évben, hol szakmai képzettség hiányában, referenciák nélkül, partneri kapcsolatok ismerete nélkül vállalkoznak munkákra.
Ön rábízná magát egy olyan szívsebészre, aki sosem tanult az orvosi egyetemen, nincs kapcsolata a kollegáival és még egy beteget sem műtött? Ugye, hogy nem! Az ár messze nem minden!