Miután előző cikkünkben a telek, tervező, kivitelező kiválasztás megtörtént, elkezdődhet a megvalósítás szakasza. De várjunk egy pillanatot! A kivitelezői szerződésben mik kerültek rögzítésre? Milyen szerződés kötődött?
Egy adott beruházást különböző szerződéses modellekben lehet lekövetni. Lehet minden munkafázisra, vagy többre együtt külön-külön szerződést kötni vagy egy komplett, generál szerződés is készülhet, ahol egy cég valósítja meg az összes munkarészt. Ez utóbbi bizonyos megkötések mellett akár 5%-os ÁFA hatásköre alatt is működhet. FONTOS! Ezt már tervezési stádiumban javasolt jelezni mivel az építmény paramétereinek is ehhez kell igazodnia.
Összefoglalva: a telek megvan, a tervek elkészültek, (indokolt esetben Műszaki Ellenőr megbízva), kivitelező kiválasztva. „Jöhet az első kapavágás!”
Rendkívül fontos, hogy a szerződéskötésig tartó kölcsönös „bizalom építés” ne álljon meg a kivitelezési szakaszban. Ugyanis ebben a stádiumban a két fél viszonya akarva, akaratlanul is megváltozik, mert bekerül egy új szereplő a körbe, a pénz! És ez mutatja meg igazán, hogy a két fél milyen közreműködésben van egymással és a projekt irányába.
Természetes, hogy a megrendelő védi a saját „üzleti érdekét”, míg a kivitelező a sajtját. Sok éves tapasztalat után mondhatom, hogy egy projekt akkor működik igazán, ha mindkét fél részéről biztosított a rugalmasság. Márpedig arra szükség van akkor is, ha a két fél mindenre, szinte mindenre gondolt előre. Egy kivitelezés ugyanis mindig hoz olyan helyzeteket melyeket meg kell oldani, és ezt a kölcsönös rugalmasság elve mentén kezelni a leg praktikusabb. Mindkét fél sokat kárt szenvedhet, ha ebből az egyensúlyból kibillen a mérleg.
Javasolni szoktuk, hogy minden kivitelezésen legyen heti egy kooperációs alkalom amikor a felek egyrészt személyesen meg tudják beszélni észrevételeiket, elszámolást tudnak egyeztetni és a következő hetek feladatait ismertetik. Milyen további adatigényre van szükséges a kivitelezőnek, meddig kell megrendelői döntéseket hozni…
Amennyiben a megrendelő nem tud vagy nem kíván a kivitelezéssel foglalkozni úgy bizonyos esetekben indokolt (vagy bizonyos esetekben jogszabályi kötelesség) műszaki ellenőrt alkalmazni. Ő ugyanis megfelelő attitűd mellett nem csak előirt kötelességeit tudja elvégezni, hanem a „megrendelő műszaki jobbkeze” is tud lenni. És menedzselni tudja a tervező- megrendelő-kivitelező között információáramlást, javalatokat tehet a jobb és hatékonyabb műszaki tartalom érdekében.
Egy ilyen modellben könnyen lehet eredményeket felmutatni egy projektben.
A munka végeztével elkezdődik az ú.n. hibalistázás. A kivitelező közös bejáráson bemutatja a kivitelezés végfázisát, rögzítik az esetleges javítási, befejezési munkákat és kitűznek egy határidőt a műszaki átadás-átvételre. Amikor ez eredményesen megtörténik akkor a munkaterület visszaszáll a megrendelőre. Innentől ő felel az épületért. Ezzel egyidőben a megrendelő vagy műszaki képivelője elindíthatja a hatósági bizonyítvány (korábban használatbevételi engedély) igénylésének folyamatát.
Az átadás-átvétel adminisztrációs feladatát képezi az átadási dokumentáció elkészítése is. Ebben szerepeltetni kell:
a megvalósulási terveket
felhasznált anyagok teljesítmény nyilatkozatait
kivitelezői nyilatkozatokat és feleős műszaki vezetői nyilatkozatok
kezelési és karbantartási utasításokokat
(indokolt estben speciális dokumentumokat pl: érintésvédelmi jegyzőkönyv, villámvédelmi felülvizsgálati jegyzőkönyvek, hulladék elszállításokról szóló befogadó nyilatkozatokat, próbaüzem jegyzőkönyvek…)
Sajnos hazánkban nem kap elég szerepet a karbantartás, ami nem a felmerülő hibák javítását célozza meg, hanem azokat a munkákat, melyeket minden körülmények között javasolt vagy kell elvégezni annak érdekében, hogy azok a gépek, berendezések élettartama jelentősen növekedjenek. Ide tartozik pl. egy családiház esetében az ereszek, folyókák rendszeres tisztítása, kémények tisztítása, légkezelők szűrőinek cseréje és a csőhálózat tisztítása, hőszivattyú, klímák, gázkazánok szakember álltat történő karbantartása…